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　　每经记者|陈梦妤 每经编辑|杜宇

　　近一周，北京大兴区瀛海府一套建面223平方米
、挂牌价599万元的毛坯房源被带看了4次
。该房源自去年11月挂牌至今已累计降价4次 ，却依旧未能成交。与之形成鲜明对比的是
，小区内一套88平方米的刚需户型，却以375万元的价格迅速成交 。

　　这是北京首批限竞房解禁后的真实缩影
。2018年前后 ，为平抑房价
，北京集中出让超百宗“限房价、竞地价”地块，催生大批限竞房产品。随着5年限售期陆续届满 ，这批曾因价格倒挂吸引大量购房者的房源
，正陆续进入二手房市场 。

　　《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者 ”）根据北京市规划和自然资源委员会官网统计，北京限竞房地块格局清晰：大兴（含亦庄）为供应主力 ，昌平 、房山
、丰台紧随其后
。全市累计出让超100宗限竞房地块，产品呈现“南重北轻、刚需扎堆
”的典型特征。“70/90”是限竞房核心标签——土地出让时的强制要求
，直接催生大量89平方米小三居，户型高度同质化 ，这也是市场担忧解禁后冲击区域二手房价格的核心原因 。

　　有央企开发商人士向每经记者表示
，限竞房本质上是楼市火热周期里的调控工具，用于为市场降温
。其“5年内禁止交易 ”的核心规则 ，旨在筛选纯自住 、非投机的购房群体。“实操中确实吸引了部分‘放长线’的投资者
，他们因价格优势愿意接受5年持有期，但总体而言 ，限竞房买家绝大多数有真实自住需求 。
”

每经记者 陈梦妤 制图

　　早在2010年
，北京率先进行“限房价
、竞地价”土地出让试点，即在限定商品房最高销售价格的基础上 ，竞争土地价格
。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后
，这种方式一度暂停。

　　到2017年末，“限房价、竞地价 ”成为北京土地出让的主流模式 。以该模式出让的土地 ，从2018年6月开始形成大规模住房供应，并被冠以限竞房称谓。一些土地在出让时规定了“70/90政策”
，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上
。

　　为了保利润，很多开发商都选择了“高低配
”产品组合策略。即在一个社区内 ，同时建设高层和别墅
，形成“刚需走量 、改善溢价”的格局 。

　　作为北京第一个入市且“日光 ”的限竞房项目，每经记者曾亲历大兴区瀛海府开盘
。首批194套房面积在88平方米左右 ，均价52449元/平方米
，总价约500万元，吸引了600多组客户参与摇号 ，令同批次的金樾和著
、旭辉城、熙悦林语“无比羡慕
”。

瀛海府别墅和高层 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

　　瀛海府位于南五环至六环之间
，是典型的“高低配”社区 。首批业主多在2018年完成网签，叠加交房与办理不动产权证书周期 ，房屋于2025年三季度起满5年限售期
，目前已陆续具备合法上市交易条件
。不过据每经记者了解，实际入市房源量远低于理论释放规模。截至4月21日 ，瀛海府仅有8套二手房挂牌，并未出现集中抛盘现象 。

　　每经记者在现场看到
，相比开盘之初的“大工地 ”，瀛海区域已经建了多个商品房小区 ，相关商业配套已陆续完善
。瀛海府这套223平方米下跃户型内
，地面已明显积灰，墙上还贴着2019年的分户验收表 ，花园则已杂草丛生
，墙面不少区域肉眼可见霉斑。

2019年的分户验收表 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

　　中介人士向每经记者介绍，该套房源一直为毛坯状态 ，一层系88平方米三居
，三面朝南，带两层地下共135平方米 ，地上70年产权
，地下50年产权 。“去年11月就挂牌了，一直没有成交
。近半年已调价4次 ，价格也从最初的620万元到现在的599万元，据此计算的单价在2.7万元/平方米。
”

下跃户型房源内部 图片来源： 每经记者 陈梦妤 摄

　　“现在买房主要还是看自己的需求
，像瀛海府只在2026年3月成交了一套88平方米中间楼层，挂牌价415万元 ，最后成交价375万元
，单价约4.3万元/平方米，成交周期非常短 。”该人士表示。

　　据每经记者了解 ，瀛海府的好楼层 、精装修房源挂牌价甚至高于开盘价
，周边限竞房如万和斐丽、中海寰宇时代等还未解禁，纯商品房首开龙湖天琅均价约4.9万元/平方米 ，紫宸院约4万元/平方米
，合生ME悦南区约5万元/平方米
。

　　丰台区金融街融府，当年另一热门限竞房 ，如今正经历与瀛海府相似的估值“退潮 ”。该项目当年低调取证
，以不超66555元/平方米的均价迅速去化 。现场中介人士向每经记者透露，自去年解禁以来 ，市场预期已大幅回调：最近一套89平方米房源成交价不到650万元（单价约7.3万元/平方米），远低于早期业主800多万元的挂牌预期
。“这个户型算不错
，还没到赔钱的地步。
”

金融街融府别墅和高层 图片来源： 每经记者 陈梦妤 摄

　　每经记者实地观察发现，金融街融府89平方米户型空间极为紧凑 。贝壳平台显示 ，目前有17套二手房挂牌
，3月以来新挂牌6套，其中一套510平方米别墅自去年9月挂牌至今
。

图片来源：贝壳找房

　　金融街融府当年入市时 ，基本与周边老旧二手房单价站在了同一起跑线。这种“降维打击”直接锁定了一大批西三环刚需
、刚改客群的购买力 。但如今解禁之时
，融府所在的板块，新房已全面转向高端改善 ，价格门槛较高
，如中海丽泽三号院、丽金府等，都是千万元级项目 ，用中介人士的话说则是“现阶段周边没有同类竞品 ”
。

　　不论从当年的销售情况
，还是从小区区位 、品质等因素看，瀛海府
、金融街融府均属于限竞房的“第一阵营
”。每经记者注意到 ，直到现在，北京依然还有多个限竞房存量项目在售 。据贝壳平台信息
，若按开盘时间算，最长销售周期已超6年 ，如昌平区金辰府
，2019年11月开盘，目前均价4万元/平方米 ，主力户型89平方米~143平方米
。

　　有意思的是
，包括上述两个项目在内的多位中介人士，均表示周边还有更好的选择 ，并不建议记者购买限竞房产品。

　　中指研究院北京企业分析师赵战胜在接受每经记者采访时表示
，北京限竞房解禁后的二手挂牌价通常比同地段商品房次新房低，这一价差主要源于当年限价政策赋予的价格优势、项目开发阶段受成本限制导致的产品力偏弱 ，以及多数业主当初入手时的购置成本较低 。这种兼具房龄新 、带电梯
、户型更优属性的“低价次新房”
，会直接分流板块内的刚性购房需求，倒逼同板块那些无核心资源加持的老旧小区不得不跟随降价 ，进一步重塑区域内二手房的价格体系。

　　“客观说，限竞房作为当年楼市调控背景下的‘命题作文’
，在特定的规则框架内，确实锤炼了房企多维度的能力：从拿地到开发的全链条成本精细化控制 ，适配刚需群体的紧凑户型精准设计
，以及快速去化的高周转运营能力
。 ”赵战胜向每经记者表示，但这些能力更多是“应试教育”的成果 ，是在限定条件下练就的定向技能。如今行业转向打造“好房子
”新赛道
，需要的是能支撑品质溢价的产品打磨能力、贯穿全周期的优质客户服务能力 、长效化的社区运营能力，以及引领市场的产品创新能力等全新核心竞争力 。

融府周边小区 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

　　2025年11月 ，一篇关于被限竞房围困6年的博文引发广泛共鸣
。作者回忆
，当年觉得“买到就是赚到”，一心规划着5年后溢价置换。如今 ，预期被彻底改写 。

　　“我买房那会儿
，正赶上房价上行期，手里没房心里发慌
。看了又看 ，最终咬牙上了一套四环和五环之间的限竞房。 ”该博主表示买的是“日光盘
”，“为了凑首付
，我卖掉了二线城市的房子（正好卖在了高点），感觉一切都刚刚好 。后来周边出了新盘 ，价格比我买的贵不少
，我更庆幸自己下手早
。直到2024年，我都坚信自己当年做对了 ，甚至盘算着等限售期一到
，就溢价卖掉，置换更好的房子”。

　　张晓丽（化名）当年就买了丰台“限竞房三兄弟 ”（诺德春风和院
、诺德逸府、京投发展·臻御府）之一 ，如今她的心态就如同这位博主 。“最近想换房
，心情很复杂，但也接受现实
。反思一下 ，当年是卖了理财产品买房的
，机会成本也很高。现在市场变化太快了，不知道解禁后会是什么情况 。
”她向记者表示 ，“总价未降，杠杆未减。五年限售成了锁定资产 、阻碍退出的枷锁
，把我隔绝在场外
。”

　　“亦庄今年会有一批限竞房集中解禁，但我们不太担心会形成竞争。 ”招商蛇口北京公司相关人士表示 ，仅以亦庄为例
，限竞房跟我们现在的项目形成不了竞争，客群完全不一样 。

北京丰台郭公庄板块一新房项目 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

　　每经记者梳理发现 ，超百个限竞房项目中
，大部分位于五环外，五环内占比仅在10%左右 ，而位于西南四环的郭公庄板块集中布局了三个项目
，即上述丰台“限竞房三兄弟
”，累计近4000套房源 ，如今正处于集中解禁前夕
。三者限价均不超过67702元/平方米
，且最高销售单价不得超过71087元/平方米。

　　现阶段，丰台“限竞房三兄弟”对周边新房已无法构成直接竞争 ，但相比同地段老旧二手房，仍具备显著的“次新房 ”品质和价格优势 。从每经记者实地走访情况看
，目前丰台新房市场分化严重，郭公庄板块新房多为高端改善产品 ，价格远高于限竞房
，如中海丰和三号院均价约8.5万元/平方米，中建云境均价8万元/平方米；二手房方面 ，3月怡海花园挂牌单价约4.8万元/平方米
，京投银泰万科西华府挂牌单价约5.8万元/平方米等
。

　　赵战胜在接受记者采访时表示，限竞房解禁对二手房挂牌量造成的供给压力 ，并不会在2026年一次性集中释放
，未来2年~3年内，仍会有陆续达到解禁条件的房源进入市场。短期来看 ，在亦庄
、昌平等供应相对集中的局部区域
，大量解禁的限竞房涌入流通市场，会给区域内二手房价带来额外下行压力 。但同时这类性价比突出的房源将有效激活积压的刚需 ，还能打通刚需换改善、改善再升级的置换链条
。中长期而言，限竞房解禁会进一步加速不同板块间的楼市分化
，也将推动老旧小区的价值重估。

　　“但由于限竞房总解禁量在全市存量住房中占比相对较小，预计不会引发全市范围的房价大跌 ，整体影响处于可控范围 。
”赵战胜表示
。

　　“抬头叹气
，自己就是时代中小小的一粒沙，庆幸目前房贷已经还清 ，只是不知道这个限售的‘头纱’落下后
，前途如何。”前述博主表示 。

　　封面图片来源：每经媒资库